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| 40 ans de performances comparées (1978-2018) |
Edition 2019 de l'étude IEIF sur les performances comparées des placements sur longue période :
« Les meilleures performances pour les actifs cotés sur 10, 30 et 40 ans,
pour l'immobilier direct sur 5, 15, et 20 ans »
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L'IEIF vient de publier son étude annuelle sur la performance comparée des placements sur courte, moyenne et longue période qui met l'immobilier en perspective avec son écosystème sous l'angle des placements les uns en regard des autres : comment se comporte l'immobilier sur longue période du point de vue de l'investisseur par rapport aux autres placements financiers, dans une allocation d'actifs globale : l'immobilier selon toutes ses déclinaisons par rapport aux autres placements financiers : actions, obligations, monétaire, assurance vie, or, le tout en considérant une perspective très longue, depuis 1978, soit 40 ans.
1) Performance : le coté surperforme l'ensemble des placements
Le point de vue retenu dans cette étude est celui du placement immobilier. Comme pour tout actif de long terme, l'approche par le taux de rentabilité interne (TRI) est la plus appropriée pour calculer les performances de l'immobilier et pour comparer celles-ci avec les performances des autres classes d'actifs calculées de la même façon.
- Sur 10, 30 et 40 ans les actifs cotés occupent les premières places des classements.
Les placements financiers fluctuent selon des cycles différents en fonction du type d’actifs considérés. Sur longue période, les actions présentent des niveaux de performances particulièrement robustes, par leur capacité à capter la croissance économique. Sur des cycles très longs, les performances extrêmes, points hauts et points bas, sont gommées et malgré cette forte volatilité en territoire positif ou en territoire négatif, la performance moyenne reste élevée.
Comme les foncières cotées sont des placements financiers mêlant les caractéristiques des actions et de l’immobilier, elles bénéficient sur longue période de leurs atouts respectifs en terme de performance : ainsi sur 10, 15, 20 et 30 ans, les foncières cotées surperforment même les actions. Depuis 2003 et l’entrée en vigueur du statut SIIC rendant possible une gestion dynamique des patrimoines, les portefeuilles des foncières cotées se sont diversifiés par type d’actifs et géographiquement, avec par ailleurs généralement des actifs de grande taille, plus résilients en termes de volatilité.
Ainsi, sur 30 ans, de 1988 à 2018, les actions présentent un TRI de 8,3 %, les foncières cotées de 8,5 %. Sur 40 ans, de 1978 à 2018, les TRI sont respectivement de 13,7 % et de 13,0 %.
TRI SUR 10 ANS (2008–2018)
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- Sur 5, 15, et 20 ans, l’immobilier direct présente des TRI supérieurs aux autres placements
Tous les actifs immobiliers présentent des résultats homogènes : les mouvements sont similaires mais les amplitudes peuvent être différentes : ainsi le logement présente par exemple des TRI plus stables que les bureaux.
A fin 2018, le TRI 20 ans des bureaux est de 9,7 %, et il est tombé à 4,4 % sur la période 1990 à 2010, alors que le TRI 20 ans du logement reste compris entre 10 et 12 % depuis le milieu des années 80.
Plus précisément, le logement à Paris présente des performances plus élevées que le logement France depuis les années 2000, malgré un niveau de rendement locatif structurellement inférieur à Paris à celui du logement en France : la très forte valorisation des actifs résidentiels à Paris explique cette évolution, dans le contexte du phénomène de métropolisation.
La logistique et les commerces présentent sur plusieurs périodes des niveaux de TRI supérieurs à ceux des autres actifs immobiliers. En particulier les commerces : la forte appréciation des valeurs jusqu’en 2007 en est le facteur explicatif, mais il convient de noter que depuis cette date, les TRI des commerces baissent régulièrement : à fin 2007, les commerces présentaient un TRI 10 ans de 16,6 %, à fin 2018, leur TRI 10 ans est de 6,5 %. Concernant la logistique, dans le sillage du e-commerce, les valeurs se sont fortement appréciées ces dernières années, tirant également les TRI vers le haut.
TRI SUR 15 ANS (2003–2018)
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- Les fonds immobiliers non cotés en ligne avec l’immobilier direct
Compte tenu de leur exposition majoritaire en bureaux (64 % en moyenne), les SCPI présentent des niveaux de performance proches de ceux des bureaux.
Des calculs sur longue période sont également faits pour les OPCI en considérant pour la période avant leur création, un portefeuille fictif constitué comme les OPCI d'une poche d'actifs immobiliers et d'une poche d'actifs financiers. Sur l'ensemble des périodes, les SCPI enregistrent des TRI supérieurs à ceux des OPCI, à l'exception notable de la période 1988-2018 où la poche actions des OPCI permet cette surperformance.
2) Des performances élevées au prix d’un risque plus grand
Outre le critère de performance, tout placement doit également être considéré selon le critère du risque. Certains placements proposent une protection totale du capital mais une espérance de gain quasiment de zéro, d’autres une espérance de gain plus forte mais avec une volatilité très grande et un risque de perte en capital.
Les calculs de rendement – risque (ou performance – volatilité) permettent ainsi d’établir une grille d’analyse des placements permettant d’apprécier si le niveau de performance est obtenu au prix d’une volatilité élevée ou non.
- Le coté : des performances élevées et une forte volatilité
En toute logique, sur toutes les périodes, les actions et les foncières cotées sont en tête des placements les plus performants mais également les plus volatils donc les plus risqués. Sur très longue période (30 et 40 ans), les actions et les foncières présentent des niveaux de performance et de volatilité très proches : 24,4 % de performance et 13,3 % de volatilité sur 40 ans pour les foncières contre respectivement 24,2 % et 13,7 % pour les actions. Sur un horizon plus court, si les niveaux de volatilité restent comparables, les actions présentent des niveaux de performance inférieurs (9,6 % sur 10 ans et 7,5 % sur 20 ans) à ceux des foncières (11,7 % sur 10 ans et 12,6 % sur 20 ans).
- Assurance vie et monétaire : des placements plus « sûrs » mais des performances faibles
En toute logique également, Les placements monétaires et l’assurance-vie se trouvent à l’autre extrême avec des niveaux de performance faibles mais dans un contexte de volatilité très limitée. Sur courte période (5,10 et 15 ans), il convient de noter que les performances des sicav monétaires sont inférieures à l’inflation, compte tenu des niveaux de taux bas sur les périodes.
- Un couple rendement-risque attractif pour l’immobilier direct
Entre ces deux types de placement, les actifs immobiliers présentent un couple rendement-risque attractif. Les performances sont en effet inférieures à celles des produits cotés mais avec des niveaux de volatilité inférieurs. Plus précisément, par exemple sur 20 ans, à niveau de volatilité comparable (de l’ordre de 7 %), les commerces enregistrent des performances supérieures à celles du logement ou des bureaux (respectivement 11,5 % pour les premiers ; 10,8 % et 10,4 % pour les seconds).
Les fonds immobiliers non cotés présentent également un couple rendement-risque attractif, avec des performances légèrement inférieures mais également une volatilité réduite. Sur toutes les périodes, les OPCI présentent une volatilité plus importante que les SCPI en raison de la poche actifs financiers de ces véhicules.
COUPLE PERFORMANCE/VOLATILITÉ SUR 20 ANS (1998-2018)
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3/ Les ménages : des investisseurs prudents mais encore peu avertis
En décembre 2018, l’AMF a publié la 2ème édition de l’enquête annuelle sur l’épargne des Français, leurs objectifs, leurs choix préférentiels, leur perception du potentiel de rendement et du risque des différents placements. Ce Baromètre AMF de l’Epargne et de l’Investissement permet de décrypter les comportements des épargnants vis à vis de l’immobilier et des autres placements.
- Des objectifs d’épargne prudentiels
Les ménages interrogés souhaitent avant tout se constituer une épargne de précaution, pour faire face à des dépenses imprévues, dépenses de santé ou liées à la dépendance. L’objectif recherché par l’épargnant n’est pas d’élever son niveau de vie. Au contraire, la préparation de la retraite fait partie des objectifs principaux : ainsi plus d’un actif sur deux dit épargner en prévision de leur retraite.
- Une volonté d’agir seul malgré une certaine méconnaissance des produits d’épargne
Seuls 5 % des personnes interrogées dans l’enquête indiquent bien connaître les produits d’épargne. Pourtant, 6 personnes sur 10 déclarent gérer seules l’épargne, sans aide de professionnels.
- L’immobilier est perçu comme le placement le plus adéquat pour une épargne long terme
Questionnées sur l’adéquation des différents placements pour une épargne de long terme, pour la retraite par exemple, les personnes interrogées ont répondu privilégier l’immobilier, puis l’assurance vie en euros puis les livrets d’épargne. L’immobilier considéré est l’immobilier direct, résidence principale ou secondaire.
HIÉRARCHIE DES CRITÈRES DE CHOIX
D'UN PRODUIT D'ÉPARGNE OU DE PLACEMENT
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Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion.
L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs : promoteurs, banques, experts immobiliers, conseils en immobilier, etc.). Le patrimoine immobilier des membres investisseurs représente une valeur globale de près de 300 milliards d’euros.
L’IEIF s’appuie sur une équipe de 23 personnes issues à la fois des mondes de la finance et de l’immobilier, dont 7 chercheurs associés. Il dispose de nombreuses bases de données économiques, financières et immobilières, dont certaines ont plus de 30 ans d’historique. |
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