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L’indice IEIF de l'emploi de bureau (courbe bleue) est élaboré à partir des effectifs salariés du secteur privé recensés par Pôle emploi dont les statistiques sont retraitées au niveau de détail le plus fin de la nomenclature d'activités française (NAF) afin d'isoler les branches consommatrices de m² de bureaux.
Le périmètre de l'indice est différent de celui du tertiaire, notion difficilement applicable à l'immobilier. En effet le tertiaire inclut un certain nombre d'activités, comme le commerce de détail ou les services à la personne, qui ne s'exercent pas dans des bureaux, et à l’inverse, il ne comprend pas les entreprises industrielles, dont les sièges sociaux de nombreux services utilisent des bureaux.
Pour connaître l'évolution récente des emplois de bureau, une modélisation est par ailleurs indispensable (à partir de la croissance économique) du fait du décalage important dans la publication des données : octobre 2012 pour les données 2011, c'est-à-dire postérieurement à la rédaction du présent article.
Il résulte des calculs que l'année 2011 aura été très intéressante en ce sens qu'elle aura enregistré une destruction d'emplois de bureau (- 0,4%) alors que l'absorption nette se situait à un niveau relativement important : 645.000 m², chiffre proche de la moyenne historique de cet indicateur.
Contradiction ? Non, car les branches bureaux n'ont pas toutes le même impact sur le marché immobilier.
C'est ainsi que les branches émergentes sont de façon habituelle créatrices d'emplois (courbe rouge). Une dynamique économique y est à l'œuvre, qui crée presqu'en permanence un besoin d'espace additionnel : création d'emplois et création d'établissements y vont de pair, avec un impact important sur l'occupation du parc (exemple, la branche "Conseil informatique").
En revanche, dans les branches mûres (exemple, la branche "Activités comptables"), c'est une logique de recherche de gains de productivité qui prévaut, en une sorte de jeu à somme nulle où la croissance des uns se fait au détriment des autres, avec un très faible impact sur l'occupation du parc.
L'absorption nette, c'est-à-dire la croissance des surfaces de bureaux occupés, repose donc essentiellement sur l'emploi des branches émergentes, lesquelles représentent aujourd'hui en Île-de-France près de 60% des salariés de bureau du secteur privé.
L'intérêt de regarder l'emploi plutôt que les transactions, c'est que l'analyse peut être extrêmement fine (732 branches), ce qui permet de localiser dans le tissu économique la demande "absorbante" responsable, en définitive, de la plus ou moins bonne tenue des loyers.
Quel sera le niveau de l'absorption nette en 2012 et 2013 ? Il pourra être répondu à cette question le mois prochain, sur la base des prévisions de croissance économique et des données de Pôle emploi pour 2011.
(rédigé le 25 septembre 2012)
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