L’IEIF vous propose, en partenariat avec le cabinet d’avocats CMS Bureau Francis Lefebvre, une première Newsletter évènementielle à l’occasion du SIMI 2012 ! Nous vous en souhaitons une bonne lecture.
Prochaine édition le 5 novembre.

La jurisprudence récente de la Cour de Cassation illustre encore à quel point la pratique des baux commerciaux implique rigueur et maîtrise du statut.

TAXES À LA CHARGE DU LOCATAIRE : UNE STIPULATION EXPRESSE S’IMPOSE

La Cour de cassation a récemment jugé que « S’agissant d’un bail commercial, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une stipulation contractuelle » (Civ. 3ème 13 juin 2012 n°11-17.114) alors même qu’elle profite essentiellement au locataire.
Il en est de même de la Taxe sur la valeur ajoutée. A défaut de prévoir expressément l’assujettissement du loyer à la TVA, ou la faculté pour le bailleur d’opter en cours de bail, il ne pourra pas répercuter cette taxe sur le locataire. Peu importe que ce dernier soit assujetti ou non, ou que le loyer soit soumis de plein droit ou non à la TVA. La jurisprudence considère que le bailleur ne peut contraindre le locataire à supporter la TVA, en sus du loyer convenu, si cette faculté n’avait pas été prévue dans le bail (CA Paris 13 janv 2010. N°08/16386).

Il ne s'agit pas d'un problème de fiscalité mais de droit des obligations. En vertu de l'article 1134 du code civil, on ne peut mettre à la charge de son co-contractant des obligations non prévues au contrat.

L’arrêt susvisé rappelle l’importance de rédiger très précisément le bail commercial quant aux obligations respectives des parties. Les bailleurs et leurs conseils doivent être vigilants et mentionner expressément les taxes et charges que le bailleur pourra valablement réclamer au locataire.

BAUX DÉROGATOIRES SUCCESSIFS ET STATUT

Depuis la réforme légale du 4 août 2008, la durée du régime dérogatoire au statut des baux commerciaux ne peut durer plus de 2 ans. Si, à l’expiration, le bailleur n’a pas manifesté expressément son intention de reprendre la possession des lieux loués, ou si les mêmes parties concluent un nouveau bail sur le même local, le contrat se trouve alors soumis audit statut.

Dans un arrêt récent (Civ 3ème 31 mai 2012 n° 11-15.580), la Haute Cour a fait une stricte application des conditions de l’article L 145-5 du code de commerce. Un premier bail dérogatoire de 23 mois avait été conclu entre deux parties, pour l’exercice d’une activité de vidéo-club. Avant la fin du bail, les parties ont convenu de le résilier pour conclure un nouveau bail portant sur les mêmes lieux, mais permettant un commerce de détail de fleurs. La durée de ce nouveau bail était également de 23 mois, les parties qualifiant expressément leur bail de dérogatoire. A l’échéance, le bailleur s’est heurté au refus du locataire de quitter les lieux, celui-ci estimant bénéficier du statut des baux commerciaux. La thèse soutenue au pourvoi par le bailleur, selon laquelle dès lors qu’une nouvelle activité était exploitée par le locataire, il s’agissait d’une relation sans lien avec la précédente, qui pouvait déroger au statut, n’a pas résisté à l’analyse de la Cour de cassation : il suffit d’une identité de personnes et de lieux pour que la succession de baux dérogatoires ne puisse être d’une durée supérieure à 2 ans, sauf à voir le statut s’appliquer de plein droit.

L’abondante jurisprudence sur les baux dérogatoires révèle combien ces contrats peuvent être risqués et requièrent une bonne maîtrise de la matière.

UN BAIL CONCLU AUX NOMS DES FONDATEURS NE BÉNÉFICIE PAS NÉCESSAIREMENT À LA SOCIÉTÉ EN FORMATION

Des personnes physiques avaient conclu un bail commercial en leurs noms avec faculté de substitution au profit d’une société en formation qu’ils constituaient. Les statuts comprenaient ledit bail, au titre des actes réputés conclus au nom et pour le compte de la société. La bailleresse avait assigné les personnes physiques en résolution du bail. La Haute Cour a retenu que la simple faculté de substitution ne signifie pas « agir au nom et pour le compte » et que la reprise des actes n’était pas opposable au bailleur (Civ 3ème 15 mai 2012, Administer n° 456 p. 23).

Par Julia Pelpel-Moynot et Sandra Kabla, avocats, CMS Bureau Francis Lefebvre