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L’immobilier doit être considéré par le législateur français comme un secteur soit surperformant, soit sans utilité sociale, tant on est surpris par la constance avec laquelle il s’évertue à décourager les acteurs économiques d’y investir.
Quelque soit le type d’investisseur, particuliers, entreprises, résidents, non résidents, tous sont logés à la même enseigne, celle de l’inflation fiscale.
Ainsi, les entreprises ne peuvent plus bénéficier depuis le 1er janvier 2012 du régime d’imposition au taux réduit prévu par l’ancien article 210 E du CGI à raison de leurs plus values immobilières et de titres de sociétés à prépondérance immobilière.
Si le régime des SIIC et des SPPICAV n’a pas été modifié, ni le législateur ni l’administration fiscale n’ont souhaité faciliter les passerelles entre SIIC et SPPICAV et il est toujours impossible sauf à devoir supporter notamment les conséquences d’une sortie du régime, de transformer une SIIC en SPPICAV.
En revanche, prélude à la réforme du régime d’imposition des dividendes mise en œuvre dans le projet de loi de finances pour 2013, les dividendes versés par les SIIC ont cessé, dès l’imposition des revenus 2011, d’être éligibles à l’abattement de 40 % et au prélèvement forfaitaire libératoire. En outre, ces titres ne peuvent plus être inscrits sur un PEA depuis le 21 octobre 2011, les titres qui y figuraient à cette date pouvant cependant y demeurer.
S'agissant des particuliers, le rallongement de la durée de détention des biens en vue de prétendre à l'exonération pour délai de détention, a considérablement alourdi le coût des mutations, étant rappelé que les règles de taxation antérieures ont été maintenues pour les cessions de terrains nus constructibles pour lesquelles une promesse de vente a été enregistrée avant le 25 août 2011 si la vente est conclue avant le 1er janvier 2013).
Le législateur n’a maintenu que l’exonération de la plus value de cession de l'habitation principale et a aménagé d’autres mesures, telles que l’exonération de la première cession d’un logement autre que la résidence principale à hauteur de la fraction du prix de cession réinvesti dans l'acquisition d'une résidence principale dans les deux ans à compter de la cession, l’exonération de la plus value de cession -jusqu’au 31 décembre 2014- d’un droit de surélévation d’immeuble en vue de la construction de locaux à usage d’habitation.
Le projet de LF 2013 n’assouplit pas le dispositif.
Les taux d’imposition ont également été augmentés très sensiblement. Ainsi en est-il des prélèvements sociaux qui atteindront un total de 15,5% pour les cessions réalisées à compter du 1er juillet 2012, taux à comparer à celui applicable en 2010, soit 12,1%.
On notera également le nouvel assujettissement aux prélèvements sociaux au taux actuel de 15,5%, des non résidents à raison de leurs revenus fonciers et plus values immobilières de source française.
Si le taux d'imposition des plus values à l'IRPP reste à ce jour de 19% (il était de 16% jusqu’au 1er janvier 2011), il faut néanmoins tenir compte de la surtaxe temporaire de 3% ou de 4% qui s’applique dorénavant selon que le revenu fiscal de référence excède 250.000 € (500.00 € pour couples mariés) ou 500.000 € ou 1.000.000 € (pour couples mariés). Le projet de LF 2013 (i) maintient la taxation au taux forfaitaire de 19 %, mais avec un abattement exceptionnel de 20 % pour les seules cessions réalisées en 2013 et applicable seulement au calcul de l’IR (non applicable au calcul des prélèvements sociaux) (ii), supprime en revanche, pour les terrains à bâtir, l’abattement pour durée de détention à compter du 1er janvier 2013, (iii) enfin prévoit qu’à compter du 1er janvier 2015, les PV immobilières seront soumises au barème de l’IR.
Des modifications sont également intervenues en matière de droits de mutation.
Ainsi, l’assiette du droit proportionnel non plafonné de 5% sur les cessions de droits sociaux de SPI a été profondément modifiée. Est désormais prise en compte la valeur réelle des actifs détenus par les sociétés dont les titres sont cédés après déduction du seul passif afférent à l’acquisition des actifs immobiliers, ce qui revient à exclure l’ensemble des autres dettes qu’elles aient financé des travaux ou bien encore d’autres actifs non immobiliers que détiendrait la société.
Par ailleurs, les cessions de sociétés étrangères mais SPI françaises, sont soumises aux droits de mutation, même si elles ne sont pas constatées par un acte passé en France, les nouvelles règles faisant même obligation aux parties de faire constater la cession en France, dans le délai d’un mois, par acte notarié (article 726-1-2 du CGI).
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