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Dans un contexte annoncé de hausse des prélèvements obligatoires, on se demandait si le secteur immobilier, pour lequel les indicateurs économiques restent assez prudents, serait toujours particulièrement visé … ou légèrement épargné.
Il est malheureusement acquis que professionnels et particuliers contribueront à « l’effort national » à raison de leurs gains immobiliers comme à raison de leurs autres revenus compte tenu de l’augmentation générale des impôts (ou des bases imposables). En projet, outre pour les particuliers la hausse du barème progressif et l’alignement sur celui-ci de la fiscalité des revenus du patrimoine, on notera, du côté des sociétés, de nouvelles restrictions tout secteur confondu.
Ainsi l’utilisation des déficits fiscaux reportables sur les bénéfices serait à nouveau limitée (1M€+50% de l’excédent – au lieu de 60%). Surtout, la déductibilité fiscale des charges financières pour les entreprises serait partiellement refusée (15% pour 2012 et 2013, puis 25% dès 2014) si elles atteignent au moins 3M€, montant qui pourrait inclure les loyers de crédit-bail ou de location simple, quelle que soit l’origine des investissements financés, en ce compris immobiliers. En effet il serait délibérément prévu d’assimiler à des charges financières, tombant sous le coup de ce dispositif, les loyers versés aux bailleurs ou crédits-bailleur pour leur fraction excédant l’amortissement du bien loué chez ces derniers.
Dans ce contexte, même le maintien des plus-values immobilières des particuliers dans le champ du taux d’imposition de 19% (34,5% avec les prélèvements sociaux) aura du mal à apparaître comme un lot de consolation pour le secteur.
Les pouvoirs publics à la lumière d’un contexte économique tendu et face à une hausse démographique constante doivent pourtant s’efforcer d’admettre qu’il serait dangereux de bousculer l’équilibre actuel dans un sens susceptible de freiner les investissements immobiliers, moteurs dans le soutien de l’offre de logements.
On sait déjà que l’immobilier ne restera pas orphelin d’un dispositif incitatif puisque les investisseurs privés ont rendez-vous dès le 1er janvier 2013 avec un nouveau crédit d’impôt : 18% du montant de l’investissement (dans la limite de 300.000 €) lié notamment à l’acquisition jusqu’au 31 décembre 2016, en direct ou via des SCPI, de logements neufs ou assimilés. Comme pour l’ancien dispositif « Scellier » ce régime « Duflot » impliquerait de donner le bien en location nue à usage d’habitation principale pendant 9 ans, mais il supposerait de respecter (i) des plafonds de loyers plus bas que ceux prévus par le précédent dispositif et surtout (ii) des plafonds tenant aux conditions de ressources du locataire.
Avant de savoir si cette mesure pourra véritablement soutenir le secteur du point de vue des professionnels comme de l’offre en logements, on attendra avec grand intérêt les contours du décret d’application fixant ces conditions. Si le législateur souhaite mettre en place un dispositif efficace, il ne faudra pas que l’avantage fiscal pour l’investisseur puisse être affecté par un trop fort risque sur la rentabilité locative.
De même, encore faudrait-il qu’en amont de cette offre, l’accès à l’acquisition des assiettes foncières par les professionnels ne soit pas entravé. Mais à la question de savoir si pour faciliter les transactions les réformes doivent être favorablement incitatives ou plutôt punitives, on ne peut que déplorer que rien dans les débats parlementaires en cours ne tranche totalement en faveur de la première option.
En témoigne la volonté initiale, à l’égard des plus-values de cession de terrains à bâtir ou assimilés réalisées par les particuliers, de supprimer, dès 2013, les abattements par année de détention puis, en 2015, après une période transitoire, de les soumettre au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
On peut légitimement craindre, en dépit d’un éventuel effet dopant lié à l’existence d’une courte période « moratoire », qu’au-delà - en supposant qu’ils soient toujours vendeurs – les particuliers ne soient incités à impacter la hausse fiscale subie sur le prix de vente pratiqué auprès des professionnels acquéreurs.
C’est l’une des raisons pour lesquelles, à l’instar de ce qui est déjà prévu depuis l’an dernier pour les sociétés venderesses de bureaux ou de commerces destinés à être transformés en logements (lesquelles bénéficient d’un taux réduit d’IS de 19%), il serait nettement préférable d’encourager par une atténuation des coûts fiscaux (maintien d’un taux réduit et abattements supplémentaires), les vendeurs de terrains ou d’immeubles destinés, après travaux, à améliorer l’offre en nouveaux logements. Même si le contenu de la hotte du père Noël législatif pour 2013 reste encore très incertain compte tenu des débats parlementaires en cours, on peut espérer que telle sera la ligne de conduite finalement suivie.
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